物业永远不会告诉你的十件事

2014-05-27来源 : 互联网

虽然它们现在都被更名为物业服务公司,但在很dq况下,它们的身份依然是“管理者”。物业公司是小区的“总管家”,它掌管着设施资源、公共财产和属于你你却不知道的种种营收。你以为自己更懂你居住的小区,这里其实有大量的信息不对称。从本质上说,物业公司出售的产品只有一个,就是服务。但很多时候,你并不清楚自己买到了什么。

1.开发商有时候相当于“上级部门”

目前比较普遍的物业分为*立和附属于开发商的物业公司两类。一位物业公司的经理说:“成立物业公司的门槛比较低,注册资金达到30万元,有中级职称的会计师及管理人员就可以了。”由此也造成物业公司水准参差不齐,大部分情况下,它们都靠关系赢得小区项目。或者开发商直接委托“自己人”开的物业公司。

从法律关系上讲,业主与物业公司是直接的合作关系,签订委托管理合同,缴纳物业费。但新的小区在竣工前,一般由开发商先期委托物业公司介入新建物业的管理工作。所以,与购房者的满意度相比,实际上它们更在意开发商的态度,它们常说,会去和开发商沟通,甚至抱怨开发商。想想看,某种情况下开发商相当于上级主官部门,讨好还来不及,陪你抱怨只是“缓兵之计”。

2.它们的身份有一半是“管理者”

虽然在2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,这在本质将物业公司的职能由“管理”转变为为业主“服务”。但因为物业掌握公共资源,熟悉小区状况,作为*高品质的sj服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理,物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此,物业公司能扎根下来,往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。

所以,即使业主们成立了委员会,自助招标,想炒掉不满意的原物业公司。但物业公司有开发商和街道两大靠山,往往有办法让新来的物业主动撤离,“比如给点补偿金就能搞定。”一位前物业公司员工说。

3.亏损是假的,毛利率通常在30%左右

物业公司应该算是轻资产公司中资产*轻的了,连办公场所都是免费的,当然,几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是**微利,但真实情况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开,油水可见一斑。一位业内人士说,在北京经营物业公司几乎不会赔*,“每年的毛利率在30%左右。”

因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式,服务成本越低利润当然越丰厚。*常用的招数不外乎就是减少维护费用。一位前物业项目经理说,“把绿化的浇水、修剪频率降低;减少电梯检修;有的物业收取楼房外立面清洗每月0.2元/平方米,实际上一年清洗一次就很不错了,新小区可以几年不洗,这笔费用就是纯收益。”

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