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如何购买商品房?购买商品房需要注意的八大事项

2018-01-04 来源: 3158家居网

如何购买商品房?综合考量楼盘品质。商品房位在小区的楼宇中,处在周边的大环境当中,所以综合考量楼盘品质显得十分重要。购房者应注意以下几点:

1、选择有实力的开发商

选择口碑好、实力强的开发商和品牌物业公司,是购房不至于出现问题的首要保证。有实力的开发商的建筑品质、景观打造、后期的物业管理都会做得好一些。

2、查看配套完善程度

看看学校、商业、邮电、道路等配套情况。有时房子盖好了,但教育、商业、邮电、道路等配套没跟上,也会造成一段时间生活的不便。如果附近有成熟社区,也就是说这些配套已经投入使用了,那房子就更值得买了。

3、性价比是重要指标

对购房者来说,性价比要考量两个方面,首先是购买成本,要计算下是否能够以较低的成本购买到适合自己需求的房子;其次在房子长期使用的过程中成本是否较低,包括交通成本、时间成本、教育成本、消费成本等。例如,如果能节约上下班时间也是生活质量的一个衡量因素。

请问购买商品房需要注意哪些方面

购买商品房需要注意的八大事项 :

一、商品房销售的条件

1.商品房销售分类:包括商品房现售和商品房预售。商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

2.商品房现售的条件:A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;B.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;C.持有建设工程规划许可证和施工许可证;D.已通过竣工验收;E.拆迁安置已经落实;F.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;G.物业管理方案已经落实。

3.商品房预售条件:商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,要按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。根据《城市商品房预售管理办法》的规定,房地产开发经营企业预售商品房应具备如下条件:A.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;B.持有建设工程规划许可证;C.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确立施工进度和竣工交付日期。

4.同时,购房者在买房过程中,要检查卖方是否取得“五证”。“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。一般只要有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,就能表明所购房屋属合法交易范畴。其中,《商品房预售许可证》规定了哪些房屋是可以预售的。商品房预售实行许可证制度,开发商经营企业进行商品房预售,应当向市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》后方可销售。这是防止卖方到期无房可交或不能取得产权证的关键环节,因为有关部门经过审查后,只对符合预售商品房条件的房地产开发经营企业核发《商品房预售许可证》。因此,没有许可证的期房是万万不可预购的。

禁止的销售行为:A.不得返本销售;B.不得返租销售;C.不得分割拆零销售。

二、土地使用年限

1.土地性质决定期限:土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算,即国家首次出让该地块的事件。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:A.住宅用地(也就是人们常说的商品房用地),全国统一执行的土地使用年限为70年;B.工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区),全国统一执行的土地使用年限为50年;C.教育、科技、文化、卫生、体育用地,全国统一执行的土地使用年限为50年;D.商业、旅游、娱乐用地,全国统一执行的土地使用年限为40年;E.综合或者其他用地,全国统一执行的土地使用年限为50年。值得注意的是,商品房不管是一手还是二手,其土地使用年限都是从开发商取得国有土地许可的时间来核定其土地使用年限的。

2.开发商逾期开发减少年限:购房者在签订购房合同时,10%开发商主动告知了土地使用权年限情况,履行了告知的义务,购房者仍自愿购买的,可以认定购房合同是据实签订的,应当认为开发商并没有违反合同法约定及附属义务法定条款,就不用承担任何责任。倘若90%开发商没有尽到告知义务,且出售者与购买者签订的合同中土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限,就构成合同违约,应当承担违约责任,当地司法部门可以联合建设等职能部门,责令开发商退还多收取的土地成本费,或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足,也可以由其支付费用而由买受人办理续展手续,通过多种途径,来弥补购房者的损失。土地使用权到期:根据《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权限间届满的,自动续期。根据《城市房地产管理法》第二十二条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

购买现房因有实物存在,故只要自己认准,选好中意的房屋,依法办好手续,就再无其他风险了。但在商品房买卖中,更多的是期房买卖。即消费者在按规定交付定金或者首期付款时,所购房屋还不存在或正在建设中;开发商的售房行为是一种预售行为。虽然预售商品房对活跃市场、改善居民住房条件及实现房地产的保值增值有重要的促进作用,但是显而易见,这种销售办法也极易导致投机行为,消费者为此承担着极大的风险,甚至可能出现交了钱而最终买不到房的现象。

责任编辑:奇奇

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